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Compre en el extranjero, cómo usar

Marrakech, la Plaza Djemma El Fna. Marrakech, Coloque Djemma El Fna. JEAN-MARC GUERRERO

Por el precio de una habitación de dos habitaciones en París, puede ofrecer un … Riad en Marrakech. Convertirse en propietario en el extranjero puede permitirle realizar una buena oferta, siempre que evite las trampas, que a veces son numerosas. Naturalmente, las situaciones varían enormemente de un país a otro, pero no comienzan en ningún caso en este tipo de adquisición sin tomar precauciones. «Si la legislación francesa es protectora para los compradores, no es el caso en todos los países», dice Patrice Bonduelle, notario al Gabinete Michez & asociados.

adaptarse a La legislación del país en general, las transacciones pasan por un notario, pero no siempre es el caso. En España, es un abogado que escribe el acto de compra y un notario que lo registra. Por lo tanto, un comprador debe pagar las tarifas a estos dos profesionales. En Gran Bretaña y en algunos países de la antigua comunidad, solo los abogados (llamados «solicitantes») escriben y registran los actos.

Finalmente, el derecho de propiedad puede ser muy diferente de eso en vigor en Francia. «En Marruecos, algunas casas tienen un título llamado» adular «y no terrestre. En este caso, el comprador corre el riesgo de ver uno o más herederos indivisos que reclaman una compensación después de la venta», advierte Jérôme Guérin, director de la Agencia Emile Garcin en Tánger.

Antes de comprar, tome consejos de un notario francés; La mayoría de los estudios tienen corresponsales locales, o conocen a los profesionales bilingües para ayudarlo en sus enfoques.

Optimizar su financiamiento Cuando financie su compra de bienes raíces desde Francia, el banco requiere una garantía ubicada en el territorio. Francés. «Puede ser una hipoteca sobre una propiedad o una promesa en una inversión de seguro de vida» «, dice Yann Marchand, jefe del centro de crédito en HSBC FRANCIA. La otra solución es pasar por la financiación local. «En este caso, el banco del país generalmente requiere una contribución sustancial, del orden del 30% al 50%», dice Philippe Taboret, Director General Adjunto del Broker CAFPI.

En cualquier caso, Hay que abrir una cuenta bancaria local, que no siempre es una formalidad e implica algunas sutilezas. En Marruecos, por ejemplo, debe abrir una cuenta en Dirhams convertibles para que pueda repatriar su capital el día que venda su propiedad.

y no debemos olvidar que declaremos cada año la existencia de estas cuentas a la Autoridades fiscales francesas. «De lo contrario, el riesgo debe ser enderezado y de servicio, además, pagar una multa, al menos 1,500 por cuenta abierta, y el 5% del saldo de crédito si más de 50,000 euros se fijan en la cuenta», dice Christophe Chilleille, Director de la ingeniería de la herencia en HSBC FRANCIA.

No descuide los costos auxiliares Un precio de compra muy bajo a veces oculta costosos costos de mantenimiento. En los Estados Unidos, por ejemplo, las residencias más recientes imponen servicios de pago: la protección, la piscina, la lavandería … «Los gastos operativos pueden ser exorbitantes si se está comercializando la residencia porque se extienden sobre los apartamentos vendidos», dice Alexander Kraft, dice Alexander Kraft, CEO de Sotheby’s International Realty France-Mónaco.

Otro punto importante: recuerde integrar los costos de seguro, a veces muy alto. Este será el caso si invierte, por ejemplo, en una casa en Florida, frecuentemente afectada por los huracanes. «En Miami, es necesario contar alrededor de $ 10,000 (7,700 euros) al año para garantizar una casa de $ 1 millón cerca de la playa», dice Christophe Bourreau, gerente de Barnes en los Estados Unidos.

Atención a Impuestos Si tiene la intención de alquilar su propiedad para hacer ingresos, será necesario declararlos en Francia. Pero no se someterás a doble imposición. «La regla general de los tratados fiscales es que el impuesto sobre los ingresos por alquiler se paga en el país donde se encuentra la propiedad, entonces esta cantidad se cobra en forma de un crédito fiscal sobre las sumas que se resolverán en Francia», dice Christophe Chaillet . Compruebe que los gravámenes sociales estén bien incluidos en el campo de los impuestos mencionados en el Tratado Fiscal, de lo contrario no puede beneficiarse de este crédito fiscal.

Con respecto al impuesto de solidaridad en la riqueza (ISF), los tratados fiscales entre países Son menos numerosos. Así, Brasil o Tailandia no lo han firmado con Francia. En este caso, el ISF debe liquidarse en su totalidad en Francia en el valor de la propiedad.

Piense en la transmisión de su propiedad en términos de sucesión, la ley francesa se refiere a la ubicación de la propiedad. Si es dueño de una casa en Gran Bretaña, sepa que la Reserva Hereditaria (parte de su herencia que es imposible privar a sus hijos) no existe en este país. Nota: un Reglamento europeo establece que al 17 de agosto de 2015, solo un régimen civil solicitará todas las propiedades celebradas en Europa (excepto en Dinamarca, el Reino Unido y Islandia), el del último país. Residencia.

Atención también a la protección de su mitad: algunos países, como Italia o Holanda, no reconocen las donaciones entre los cónyuges. «Para evitar cualquier problema, lo mejor es escribir un testamento por país donde tenemos propiedad, de un profesional local y para asegurarse de que haya un testamento centralizado en Francia, a fin de asegurarse de que coordinen los abogados locales y que el último Se respetan los deseos «, aconseja a Patrice Bonduelle.

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M. PE.

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